«ВЕЛИКИЙ ПРОБЕЛ»

admin Газета, Статьи из газеты №13 (2016) 0 Comments

    Похоже, внесение законодательных инициатив по совершенствованию гражданского законодательства весьма занятное дело. В этом отличаются депутаты всех уровней. СМИ то и дело сообщают о новых вносимых ими на рассмотрение Госдумы законопроектах. Конечно, не все законодательные инициативы утверждаются Госдумой и приобретают силу федерального закона (далее ФЗ), но общее число законов неуклонно растет. На мой взгляд, страна уже захлебнулась в этом нескончаемом потоке непродуманных законодательных новшеств, за которыми, как правило, следуют бесконечные изменения в связи с обнаружившимися, чуть ли с первого дня опубликования, так называемыми, «пробелами». По сути, «пробелы» — это нормативные положения, введенные в силу закона, которые противоречат Основному закону государства — Конституции РФ, или федеральному закону, имеющему высшую юридическую силу. В правоприменительной практике эти противоречия нарушают права граждан, порождают казусные ситуации, что приводит к многолетним судебным спорам. Суды завалены заявлениями от граждан, потерпевших от «пробелов». Вот на один такой, на мой взгляд, очень важный для граждан «пробел», я и хочу обратить внимание депутатов Госдумы.

Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) был введен в действие с 1 марта 2005 года. В статье 30 Кодекса «Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан» записано: «Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом». Действительно, в Гражданском кодексе РФ (далее ГК РФ), имеющем высшую юридическую силу по отношению к Жилищному кодексу, в статье 209 «Содержание права собственности» записано: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом». Далее читаем: «2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Но статья 209 ГК РФ регулирует права владения, пользования и распоряжения имуществом, когда у этого ИМУЩЕСТВА ОДИН ЕДИНСТВЕННЫЙ СОБСТВЕННИК. Например, один гражданин на правах собственности ИМЕЕТ ДОМ. ЭТО НЕДВИЖИМЫЙ НЕДЕЛИМЫЙ ОБЪЕКТ, ПРОЧНО СВЯЗАННЫЙ С ЗЕМЛЕЙ. Когда же ИМУЩЕСТВО НАХОДИТСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ДВУХ ИЛИ НЕСКОЛЬКИХ ЛИЦ, ОНО ПРИНАДЛЕЖИТ ИМ НА ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ (ст.244 ГК РФ). ПРАВООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ, ТАК НАЗЫВАЕМЫМИ, УЧАСТНИКАМИ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ (В ПРОСТОРЕЧИИ СОСОБСТВЕННИКАМИ) РЕГУЛИРУЮТСЯ статьями главы 16 ГК РФ « Общая собственность». Так, ст. 246 этой главы устанавливает, что «РАСПОРЯЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО СОГЛАШЕНИЮ ВСЕХ ЕЕ УЧАСТНИКОВ». А ст.247 утверждает, что « ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО СОГЛАШЕНИЮ ВСЕХ ЕЕ УЧАСТНИКОВ, А ПРИ НЕДОСТИЖЕНИИ СОГЛАСИЯ — В ПОРЯДКЕ, УСТАНАВЛИВАЕМОМ СУДОМ».

Как видим, правоотношения собственника и сособственников регулируются разными статьями ГК РФ. Мало того, поскольку правоотношения между участниками общей долевой собственности неимоверно сложны, их регулированию посвящена целая глава ГК РФ. А в Жилищный кодекс положения главы 16 ГК РФ не включены. Само собой напрашивается вопрос: «А почему?». Действительно, почему в ЖИЛИЩНОМ КОДЕКСЕ НЕТ НИ СЛОВА ОБ УЧАСТНИКАХ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ? ПРАКТИЧЕСКИ ВСЕ ЖИЛЬЕ В СТРАНЕ (ЗА РЕДКИМ ИСКЛЮЧЕНИЕМ) ДАЖЕ В СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЯХ, НЕ ГОВОРЯ УЖЕ О ГОРОДАХ, ПРИНАДЛЕЖИТ НА ПРАВАХ СОБСТВЕННОСТИ ИМЕННО ДВУМ И БОЛЕЕ ГРАЖДАНАМ. ГОВОРЯ ЮРИДИЧЕСКИМ ЯЗЫКОМ (ст. 244 Главы 16 ГК РФ), ЖИЛЬЕ НАХОДИТСЯ «В СОБСТВЕННОСТИ ДВУХ ИЛИ НЕСКОЛЬКИХ ЛИЦ». ПОЭТОМУ НАШИ ГРАЖДАНЕ – УЧАСТНИКИ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ. ОНИ СОСОБСТВЕННИКИ, А НЕ СОБСТВЕННИКИ. Но, поскольку Жилищный кодекс РФ не регулирует правоотношения между участниками общей собственности (очередной «пробел»!), то эти правоотношения должны регулироваться главой 16 Гражданского кодекса РФ. И судебные споры между участниками общей собственности должны разрешаться тоже на основании положений главы 16 ГК РФ. Но, увы, все (начиная от мелких служащих государственных органов и кончая судьями) усвоили только статью 30 Жилищного кодекса РФ. Отсюда массовые нарушения жилищных прав граждан. И прежде всего, пресловутая купля-продажа долей жилых помещений, появление так называемых «резиновых квартир», нарушение неприкосновенности жилищ граждан и т.д.

В ст.244 главы 16 ГК РФ (ч.4) записано: « Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона». В шестидесятых годах прошлого столетия в нашей стране при финансовой поддержке, организации и контроле государства началось кооперативное жилищное строительство, которое поначалу было встречено гражданами скептически, но затем быстро набрало силу, так что вскоре образовалась очередь за собственным жильем. Был разработан типовой Устав жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В нем была указана цель создания ЖСК – для приобретения членом ЖСК отдельной квартиры для его проживания и семьи. У каждого ЖСК был открыт свой счет в банке. На него члены ЖСК вносили первоначальный взнос (пай), составлявший примерно 40 процентов от балансовой стоимости будущей квартиры. 60 процентов — безвозмездный кредит государства. ТАКИМ ОБРАЗОМ, ВОЗНИКАЛА ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНОВ ЖСК НА ВЫСТРОЕННЫЙ НА ИХ СОВМЕСТНЫЕ СРЕДСТВА ДОМ. ЧЛЕНЫ ЖСК ПОНИМАЛИ, ЧТО ДОМ ПРИНАДЛЕЖИТ ИМ НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ. ДОЛЯ КАЖДОГО ПРОПОРЦИОНАЛЬНА ВНЕСЕННОМУ НА СЧЕТ ЖСК ДЕНЕЖНОМУ ВКЛАДУ (ПАЮ). ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ БЫЛ ОПРЕДЕЛЕН СОГЛАСНО РЕШЕНИЮ СОБРАНИЯ ЧЛЕНОВ ЖСК – ТЯНУЛИ ЖРЕБИЙ. ПОСЛЕ СДАЧИ ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЧЛЕНЫ ЖСК В ТЕЧЕНИЕ 15-ти лет ЕЖЕМЕСЯЧНО ВНОСИЛИ ВЗНОСЫ НА СЧЕТ ЖСК, ПОГАШАЯ ПРЕДОСТАВЛЕННЫЙ ГОСУДАРСТВОМ КРЕДИТ.

Никогда, до принятия четверть века назад закона о собственности, ни у кого не возникало вопроса, а почему у членов ЖСК нет права собственности на выкупленные ими квартиры. А зачем? Право наследования гарантировалось. Мало того, проживающая в квартире семья могла жить спокойно. Любой наследник, не проживавший на момент смерти наследодателя в квартире, не мог претендовать на жилое помещение. Он мог получить только денежную компенсацию, пропорционально его наследственной доле. Любой мог отказаться от квартиры и получить свой пай, разумеется, с учетом прожитых в доме лет. А главное, в случае освобождения квартиры, член ЖСК, нуждающийся в жилье (внутри ЖСК была очередь) мог приобрести ее. Если таковых не находилось, квартира передавалась очереднику города. Все денежные расчеты производились через кассу ЖСК. Все честно без обманов!

Когда в начале девяностых годов началась приватизация жилья, профсоюзная газета «Единство» опубликовала мою статью под названием «Очередникам приватизируется очередь». В ней я выступила против приватизации жилья, поскольку она ущемляет права граждан, годами стоящих в очереди за государственным жильем. Я, конечно, тогда еще не могла знать к какому «расцвету» мошенничества с жильем приведет приватизация жилых помещений граждан, которые не имели (и до сих пор не имеют) элементарных понятий о том, что такое право собственности. Я выступала с позиций, что ни квартира, ни комната НЕ ЯВЛЯЮТСЯ САМОСТОЯТЕЛЬНЫМИ ОБЪЕКТАМИ СОБСТВЕННОСТИ, и поэтому они не могут быть приватизированы гражданам. Я УТВЕРЖДАЛА, ЧТО ПЕРЕДАТЬ ГРАЖДАНАМ В СОБСТВЕННОСТЬ МОЖНО ТОЛЬКО ЦЕЛИКОМ ДОМ, КОТОРЫЙ И ЯВЛЯЕТСЯ НЕДЕЛИМЫМ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ, ПРОЧНО СВЯЗАННЫМ С ЗЕМЛЕЙ. В ЭТОМ СЛУЧАЕ У НИХ БУДЕТ ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЖИЛОЙ ДОМ, С ТЕМИ ЖЕ ПРАВАМИ, ЧТО И У ЧЛЕНОВ ЖСК.

И ДЕЙСТВИТЕЛЬНО, О КАКОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ (КОМНАТУ) МОЖНО ВЕСТИ РЕЧЬ, ЕСЛИ ВНЕШНЯЯ СТЕНА — НЕ ТВОЯ, ВНУТРЕННИЕ СТЕНЫ — НЕ ТВОИ, ПОТОЛОК — ПОЛ СОСЕДА СВЕРХУ, ТВОЙ ПОЛ — ПОТОЛОК СОСЕДА СНИЗУ. СИСТЕМА ПАРОВОГО ОТОПЛЕНИЯ, КАНАЛИЗАЦИЯ, ВЕНТИЛЯЦИОННАЯ ШАХТА, ВОДОПРОВОДНЫЕ ТРУБЫ, ГАЗОВЫЕ И ЭЛЕТРИЧЕСКИЕ СЕТИ — ВСЁ ОБЩЕЕ. Я УЖЕ НЕ ГОВОРЮ О КРЫШЕ ДОМА, ЧЕРДАЧНЫХ И ПОДВАЛЬНЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ, ЛЕСТНИЦАХ, КОРИДОРАХ, ЛИФТОВЫХ ШАХТАХ И ЛИФТАХ, А ТАКЖЕ ОБ ОБОРУДОВАНИИ, КОТОРОЕ ОБЕСПЕЧИВАЕТ ПОДАЧУ ЭЛЕКТРИЧЕСТВА, ГАЗА, ВОДЫ, РАБОТУ ЛИФТОВ И ПРОЧЕГО, БЕЗ ЧЕГО СОВРЕМЕННОМУ МНОГОКВАРТИРНОМУ ДОМУ НЕ ОБОЙТИСЬ. НА ПРАВАХ СОБСТВЕННОСТИ У «НОВОЯВЛЕННЫХ СОБСТВЕННИКОВ» — ТОЛЬКО ГАЗОВАЯ ПЛИТА, УНИТАЗ, ДА ВАННА. ВОТ И ВСЕ. ВСЕ ОСТАЛЬНОЕ ОБЩЕЕ. ТЕ, КТО ПРИВАТИЗИРОВАЛ КОМНАТЫ, КВАРТИРЫ – НЕ СОБСТВЕННИКИ, ОНИ ТАКЖЕ КАК И ЧЛЕНЫ ЖСК — УЧАСТНИКИ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, СОСОБСТВЕННИКИ.

Несколько лет назад, по-видимому, поняв, что «новоявленные собственники» комнат и квартир, получились как бы урезанными в правах, депутаты Госдумы подсуетились и приняли закон о том, что собственники жилых помещений многоквартирного дома имеют также право общей долевой собственности на имущество общего пользования, обеспечивающее содержание дома. На мой взгляд, юридически правильней было бы обязать дома, в которых есть приватизированные квартиры и комнаты, создать ТСЖ из участников общей долевой собственности. Причем, в ТСЖ кроме сособственников приватизированных квартир и комнат, должны входить государственные, муниципальные, ведомственные органы, которые имеют в доме жилые помещения, сдаваемые ими в наем гражданам.

Попутно еще об одном «пробеле», который фактически является следствием игнорирования на всех уровнях власти главы 16 Гражданского кодекса РФ и наделением участников общей собственности правами собственников. Как известно, с начала девяностых годов было установлено, что право собственности на объекты недвижимости должно пройти государственную регистрацию. Право собственности на объект возникает с момента государственной регистрации (ст.8.1. ГК РФ). Исключение из этого правила только для членов жилищных, жилищно-строительных, дачных, гаражных и других потребительских кооперативов и других лиц, имеющих право на паенакопления, полностью внесших свой паевой взнос. Они приобретают право собственности с момента выплаты пая (ч. 4 ст.218 ГК РФ). Граждане, приватизировавшие свои квартиры и комнаты, зарегистрировали свои права собственности. И получился НОНСЕНС. ДОМ, КВАРТИРЫ И КОМНАТЫ КОТОРОГО ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, САМ НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАН. ТОГДА КАК В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАН ДОМ КАК НЕДЕЛИМЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ ОБЪЕКТ, ПРОЧНО СВЯЗАННЫЙ С ЗЕМЛЕЙ, ПРИНАДЛЕЖАЩИЙ НА ПРАВАХ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКАМ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ (СОСОБСТВЕННИКАМ). В ЧИСЛЕ КОТОРЫХ НАРАВНЕ С ГРАЖДАНАМИ МОГУТ БЫТЬ И ОРГАНИЗАЦИИ. И ДАЛЕЕ В ГОСРЕЕСТРЕ ДОЛЖНО БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ( В ДОЛЯХ!) ЧТО И КОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ.

При нынешней госрегистрации, наделяя владельцев приватизированных квартир и комнат неограниченными правами собственников, страна получила откровенных иждивенцев. Что, впрочем, и следовало ожидать. Получив бесплатно в свое распоряжение квартиры и комнаты, граждане, по сути своей, как были нанимателями социального жилья, так ими и остались. Став собственниками жилья, они усвоили только свои права: владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. И начали распоряжаться – продавать, дарить, наследовать. Причем, они искренне считают, что они только собственники своих жилых помещений, а сам дом – это не их собственность. Его ремонт – это забота государства. БРЕМЯ СОБСТВЕННОСТИ ОНИ НЕСТИ НЕ ЖЕЛАЮТ. Посмотрите, какая волна возмущений прокатилась по стране в связи с взиманием средств на капремонт жилья. Я считаю неправильным сбор средств на капремонт в какую-то неизвестную мне «кубышку», где они могут бесследно исчезнуть. Это, без сомнения, нарушение прав собственника. Каждый дом, однако, должен самостоятельно копить деньги на его ремонт, как это было в ЖСК. Причем, платить должны все участники общей долевой собственности, как граждане, так и организации, сдающие свое жилье в наем. А вот граждане, снимающие жилье, участвовать в сборе средств на капремонт, не должны. Они же не сособственники.

Полагаю я убедительно показала, что игнорирование в Жилищном кодексе РФ положений главы 16 Гражданского кодекса РФ, а также неправильная государственная регистрация права собственности жилищных помещений, в результате которой участники общей долевой собственности были наделены правами собственников, являются основными причинами возникновения многолетних судебных споров, как между гражданами, так между гражданами и организациями. И необходимо в срочном порядке привести действующее законодательство в соответствие с имеющим высшую юридическую силу Гражданским кодексом РФ.

Т.ШОКИНА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *