ПО ПОНЯТИЯМ

admin Статьи из газеты №52 (2014)

П О П О Н Я Т И Я М

Или как в ГК «Кивеннапа» по «закону» делают бизнес на дольщиках

Наша газета уже многие годы борется, часто небезуспешно, за права дольщиков в Санкт-Петербурге. Однако до тех пор, пока к нам не зашел хороший друг газеты и автор Виктор Георгиев (фамилия изменена по его просьбе), мы не имели представления о правовом беспределе, который творится во взаимоотношениях застройщиков и дольщиков на рынке загородного строительства – коттеджных поселков. Если на городском рынке строительства взаимоотношения дольщиков и застройщиков регулируется законом №214, то в загородном домостроении эти взаимоотношения строятся, как до принятия указанного закона – на основе заключения, т.н. предварительных договоров (ПДКП), оставляющих строителям (в отличие от ФЗ № 214) огромный маневр в совершении мошеннических (противоправных) действий в отношении дольщиков. Создана странная правовая ситуация. Когда, с одной стороны, из уст Президента мы слышим, что основным направлением жилищного строительства в РФ является малоэтажное строительство домов за пределами крупных городов (мегаполисов). С другой стороны, власть (в первую очередь, Ленинградской области) если не содействует, то и не препятствует правовому беспределу в строительстве, который наблюдался повсеместно до принятия ФЗ №214. Теперь Ленинградская область может спокойно именоваться зоной свободной от действия ФЗ № 214 при строительстве малоэтажных и коттеджных поселков.

Несмотря на многочисленные обращения в редакцию дольщиков «ГК Кивеннапа», мы решили подробно рассказать историю Виктора, поскольку в его переписке с органами власти и правоохранителями наиболее четко проявлена позиция последних в правоотношениях между дольщиками и застройщиками.

…В кабинете редакции Виктор открывает буклет «Кивеннапы», взятый на выставке. Показывает коттедж, который должен был осуществить давнюю мечту – жить на природе. Поездка в поселок. Яркое майское солнце, наличие техники и рабочих на площадке, первые «живые» жители – все это вскружило голову и дало толчок к заключению договора на покупку дома и земли. Продана квартира (ведь через полгода обещано построить дом!). Предварительный договор (ПДКП) с ООО «НеваИнвестПроект» («НИП») подписан. Вся сумма по договору оплачена полностью. Начало работ – июль, окончание – 1 октября 2012г. Ждем,с. Связь через менеджера. Начало июля (через 2,5 месяца после подписания договора) – работы не начаты. Версия менеджера – геодезисты не подготовили отметки, для планировки основания. Конец июля – не готов проект. Конец августа – еще не готов… На прямой вопрос – сколько можно готовить проект, если он типовой для всех домов такого типа, – сказано, что работы в поселке не ведутся уже 2 месяца после визита (зачистки) ФМС…

После жесткого письма директору работы сдвинулись. В конце сентября 2012 г.залита плита, в конце ноября – блочная коробка, в декабре окна, в конце января – кровля (без утеплителя и водосливных систем), в мае 2013г. – утеплитель под кровлей… За указанный период сменилось пять прорабов, семь «интербригад». Потому о качестве работ и об уровне исполнителей говорить не приходится. Достаточно привести два примера. Когда я задал вопрос прорабу, почему арматура при укладке блоков на углах дома выводится, не закругляясь в углу, связывая соседние блоки, а выходит наружу, создавая в теле конструкции «мостики холода», мне ответили, что это указание технадзора. Ему так удобней проверять – есть ли арматура или нет. Т.е «технадзор» дает указания, которые значительно ухудшают условия эксплуатации дома в будущем и не соответствуют нормативным требованиям. Другой прораб сильно удивился, когда я спросил, почему вентиляционные трубы выведены не наружу крыши, а упираются в утеплитель: «этого в проекте нет» – заявил он. Только от следующего прораба удалось добиться создания вывода труб над кровлей…

Но стоит ли удивляться качеству работ, когда из писем руководителя строительного комитета области, мне было сообщено, что согласно градостроительному кодексу дома малой этажности (менее трех) не подлежат техническому надзору. И если следовать логике, принятого мудрыми депутатами закона, программу малоэтажного строительства как неотъемлемую часть национальной программы жилищного строительства можно воспринимать, не как альтернативу городскому жилью, не уступающему ему в уровне комфортности (газ, тепло, водоснабжение…), а как строительство халуп, аналогичных построенным в советское время на «шестисоточных» участках…

По сметным расчетам (даже по самым высоким расценкам) проведенного за год строительства, из оплаченных после подписания договора 4,5 млн руб., освоено не более 600 тыс.руб….

Но коробка (дом) уже стоит под крышей и нужна самая малость для возможности ведения внутренних работ собственными силами: подключение воды в дом (1,5 -2 дня работы сантехников), устройство фасада (2-3 недели работы), подключение (пусть и по временной схеме) электричества…

Я читаю эмоциональные письма Виктора руководителю строительства компании БалтИндустрия Шахназарову (учредитель Красненко М.В.), ведущей все общестроительные работы в пос. Кивеннапа-Север (п.Первомайское). Он готов подписать необходимые по договору приемочные акты, если в доме будет вода и электричество (пусть и «времянка»), а также защита от попадания осадков в дом (водосливная система). Но полгода переписки (январь-июль) – результат «ноль». В июле в отчаянии Виктор предлагает выполнить роль снабженца Кивеннапы и закупить материалы для завершения работ при гарантии возврата ему денег в течение 2-х недель (ведь деньги за все уже заплачены более года назад). А в ответ – тишина…

Попытки личной встречи с директором «НИП» Красненко М.В. не увенчались успехом – очень занят. Реакция юридического отдела на претензию – ответа не будет, подавайте в суд… Пришлось подать…

В процессе суда обнаружились интересные детали. Из отзыва на наш иск следовало, что «НИП» никогда не был собственником земельного участка, а запись в ПДКП о том, что «НИП», как продавец, позиционируется собственником земли будущего дома, является недостоверной или точнее – ложью. При этом позиция «НИП» была направлена не на возможность замены «технической ошибки» в ПДКП, а агрессивную атаку на истцов. Отзыв содержал 2 основных положения по нашему иску:

  • Сроки договора жестко не установлены и определяются датой выдачи госорганами свидетельств на регистрацию прав собственности, а потому наши требования по срокам необоснованны.
  • Поскольку между реальным собственником – ООО «ЛАД» и истцами нет юридических отношений, то они (т.е. мы с женой) не вправе претендовать на подписание основного договора купли-продажи (ОДКП)?!!! Приехали….

Если оставить в стороне юридические формулировки (точнее юрсофистику), в переводе на доступный язык, позиция компании «НИП», подписавшей с нами договор по подложному статусу (собственника), заключается в следующем: Сроков нет. И дата исполнений обязательств по ПДКП определяется желанием «НИП». Если захотят – построят (верно и обратное). То же и с правом собственности. И если клиент будет и дальше «выступать» и судиться, то он не получит ни дома, ни собственности…Я говорю – беспредел, а мне в ответ улыбаются…

Неожиданным результатом общения в интернете с друзьями по кивеннаповскому несчастью стало письмо журналистки с предложением дать информацию по моему делу. Мною был отправлен договор и отзыв «НИП» на иск. Судя по имеющейся у нее информации, тема работы ГК «Кивеннапа» интересовала уже многих. В результате в газете «Петербургский дневник» вышла статья «Под Петербургом строят пирамиды»,
как первый материал, указывающий на пирамидальную финансовую структуру, по отъему денег у добросовестных дольщиков загородного строительства. Попытки «НИП» через арбитражный суд наказать издательство и журналистку за «репутационный ущерб» были отвергнуты судом в полном объеме…

Однако первая реакция «НИП», в лице начальника юридического отдела Сергеевой Л.Г., вызвала осторожный оптимизм. Через день после публикации меня вызвали в «НИП», где сообщили, что в ближайшие 2-3 недели нам оформят документы на собственность и заставят («дадут испытательный срок») начальника стройки Шахназарова за это время завершить все работы по дому. Однако ни через 3 недели, ни через месяц ничего из обещанного не было выполнено. Следует заметить, что опираясь на указанные обещания Сергеевой, а также на раннее дававшиеся обещания строителями о скором завершении работ по нашему дому, я дал команду отделочникам, которые вели внутренние работы по моему договору подряда с ИЧП, выполнить чистовую отделку. Всего же мои затраты на отделочные работы и монтаж систем внутренних коммуникаций составили около 1,5 млн руб.. В связи с тем, что мы вынуждены были арендовать жилье в городе, для «разгрузки» квартиры значительная часть вещей и мебели были завезены в наш (как мы полагали) коттедж.

25.12.2013 г. Сергеева сообщила, что фирма готова подписать ОДКП, но 30.12. с нами хочет пообщаться гендиректор Красненко М.В.. При встрече 30.12., опоздав на час (по словам Сергеевой – был на встрече с губернатором области), Красненко предъявил к нам претензии в том, что мы обратились в суд и дали информацию в прессе, оценив наши действия, как безответственные. Для пущей убедительности привел пример. Когда другие безответственные, «недалекие умом тунеядцы и пьяницы», бросающие грязь на «Кивеннапу» в интернете, довели до самоубийства дольщика (запись имеется). Оказывается, дольщик, залезший в долги, чтобы купить квартиру в таун-хаусе для семьи, не имеющей своей крыши над головой, не мог, по словам Красненко, подождать «еще год – полгода» (к уже обещанному году), а начитавшись гадостей про честную компанию Кивеннапа в интернете, повесился (как он считал в своем доме)… А люди, заключающие договор и его не исполняющие, – ни причем! Интересно, семья покойного получила деньги за недостроенный дом или мыкается по судам в надежде, когда-либо получить?

На наше замечание, что юрист позвал нас подписать основной договор, а не обсуждать наши персоны, нам было заявлено, что не юрист, а он («я») принимает решение о подписании. А он не желает, чтобы мы жили в его поселке, и до решения суда ничего не подпишет… После указанного «новогоднего подарка», моя жена все новогодние праздники пролежала с гипертоническим кризом, а «ответственный» директор, и добрый папа, вероятно, скакал вокруг елки со своими счастливыми детишками…

Но и решения суда Красненко решил не дожидаться.

22.01.2014г. представитель «НИП» на суде сообщил, что собирается расторгнуть с нами ПДКП на основании 429 ст.ГК. На заседании также было сделано очередное открытие – в рамках инвестиционного договора по строительству поселка «Кивеннапа» в Первомайском, с 2009 г. «НИП» являлся уже не Инвестором, а Агентом…

Дальше – больше. Не дожидаясь хоть каких-то, пусть и нелегитимных, но, по крайней мере, придающих им таковой вид процедур (например, официальное вручение уведомления о прекращении ПДКП), 25.01.2014 г. по устному распоряжению Сергеевой охрана поселка запретила мне допуск на территорию. Дом с моим имуществом был опечатан и до сих пор я не могу в него попасть. Т.е при незаконченном судебном процессе об обязании «НИП» исполнить ПДКП, дом захватывается. Фактически на дом наложен внесудебный арест. Для «фиговолисточного» прикрытия противоправных действий 05.02.2014 я (жена – 13.02.2014) получаю уведомление о прекращении действия ПДКП на основании 429 ст.ГК. И тут же нам любезно предлагают заключить новый договор на приобретение желаемых объектов недвижимости
после получения документов на собственность дома. Т.е. за несколько недель до получения прав собственности, а, следовательно, и обязанности «НИП» заключить с нами ОДКП, предварительный договор разрывается, а нам предлагается заключить новый. По текущим ценам. Согласно данным на сайте Кивеннапы стоимость нашего дома и земельного участка составляла при подаче нам «выгодного предложения», составляла 8,7 млн.руб (при единовременной оплате – 6,4 млн руб.). Если называть вещи своими именами, нам сказали, что если вам дорога выполненная на 1.5 млн.руб отделка, то доплатите 1,9 млн руб. сразу (а если в рассрочку – 4,2 млн руб) – и живите. Но ребята не боятся делать такие предложения, подводящие под ст.459.4 УК РФ (правда, понимая возможные риски, Красненко не подписался под этим письмом, “доверив” (подставив) это юристу «по доверенности» Сергеевой). Вдогонку, для твердости «аргументов» в феврале мы также получаем, якобы, имевшие место в августе 2013 (дата получения нашей претензии) предложения «НИП» о подписании дополнительного соглашения о продлении сроков ПДКП («повторное», потому что «первичного» не было и быть не могло). При этом никого не смущала «топорность» наспех сколоченных «аргументов», которые полностью противоречили официальной позиции «НИП» в суде изложенной в отзыве от 10.10.2014 на наш иск (сроки определяются датой выдачи госорганами документов на собственность).

Но ведь это настоящая уголовщина, – обращаюсь я к Виктору – пытались ли вы обращаться в правоохранительные органы?

– Да. Откровенная уголовщина. Так считают все знакомые юристы, но только не правоохранительные органы. Сразу после закрытия мне доступа в дом, я обратился в 89 ОП по факту самоуправных действий сотрудников охраны и представителей «НИП».

От правоохранительных органов хотел получить ответы на вопросы: какие основания и права были у лиц, закрывших мне вход в дом (охрана, агент –«НИП» в лице Сергеевой …), роль хозяина дома и земли (ООО «ЛАД»). Каким образом, когда судом рассматривается дело о понуждении «НИП» исполнить свои обязательства по ПДКП и, следовательно, имеющий статус действующего договора до принятия судом решения, он в одностороннем порядке расторгается? При этом мне закрывается доступ не только к дому, но и личному имуществу. В то же время, по свидетельству соседей, в дом регулярно осуществляется доступ третьих лиц. Ни на один из поставленных вопросов предварительное расследование не ответило, и постановлением дело было закрыто. На мою жалобу в прокуратуру на незаконное закрытие КУСП 226, прокурором Выборгского р-на Нещёткиной, мне было выслано сообщение о правомерности принятого решения.

В результате обжалования указанного решения в областной прокуратуре, спустя полгода, в нарушение процессуальных норм, той же госпожой Нещёткиной, дело было возвращено в ОП 89. При этом, в постановлении прокуратуры указано не основания, по которым я считал, что дело закрыто незаконно, а в ошибке в Постановлении при ссылке на соответствующие статьи УК. И, как следует из постановления ОП 89, которое они приняли к действию, причиной закрытия является «орфографическая ошибка». После исправления указанной «орфографической ошибки», дело опять было закрыто… Но, после очередного протеста областной прокуратуры, дело снова было возобновлено.

Следует отметить добросовестность подхода участкового ОП 89 А.С.Иванова при возобновлении указанного дела: в постановлении полностью отражена моя позиция о незаконности захвата моего дома и прекращения доступа в него. В том числе, с учетом толкований правоотношений с покупателем и продавцом по незавершенному строительству в письме ВС РФ от 30.01.2013 г., указывающего на то, что к предварительным договорам купли-продажи недвижимости должны применяться правоотношения согласно 214 ФЗ, а дом после сдачи в эксплуатацию находится в залоге у покупателя. Соответственно и действия по захвату указанного дома должны оцениваться как самоуправные в соответствии со статьей 330 УК РФ. Кроме того, в дополнение к материалам, переданным в январе 2014 года, добавлены сведения, что дом находится под арестом в соответствии с Определением московского районного суда СПБ от 27.03.2014 г., а также Решение суда, подтверждающее необоснованность январского захвата, являющегося предметом судебного спора. Стало быть распоряжение им, а тем более, препятствие моему доступу в дом и к личному имуществу в рамках ПДКП, является незаконным. При этом следует заметить, что никто из представителей ни «НИП», ни «ЛАД», как следует из постановления, не посчитал нужным явиться для дачи показаний участковому. Письменных опровержений моей позиции с учетом появления новых обстоятельств «НИП» не поступало. Единственным представителем, кто был опрошен, это господин Шахназаров, представленный в постановлении как прораб КП «Кивеннапа» (юридически, такой организации не существует). Следует заметить, что упомянутый выше господин Шахназаров в течение года занимал должности руководителя строительства генподрядчика – ООО «Балтстрой», которое после подачи судебных исков дольщиками плавно превратилось в ООО «Кивеннапа-Север», и теперь, в конечном счете, в октябре 2014 года показания дает прораб (бывший руководитель генподрядчика) несуществующей компании…

Казалось бы, данных вполне достаточно, чтобы возбудить дело по самоуправным действиям представителей «НИП». Однако, после 8 страниц текста постановления, описывающих процессуальные действия, проведенные участковым Ивановым, с 9-й страницы начинаются комментарии, полностью игнорирующие результаты проведенной работы. В постановлении появляется еще одно действующее лицо – дознаватель ОД по Выборгскому району ЛО Е.В.Сокольвяк. Дознователь возмущенно, со ссылкой на статьи УПК и приказов ГУВД 06.11.2014 возвращает материал, как необоснованно направленный. Читая текст, почему-то сразу представляется тяжелое состояние сотрудника ОД после ноябрьских праздников. К уже изрядно толстой папке КУСП 226 добавились еще описания мероприятий, проведенных Ивановым. И такой объем информации приходится осваивать в предпраздничные и праздничные дни!

Судя по приведенным дознавателем цитатам и ссылкам, можно понять, что прочитаны только материалы, которые были рассмотрены в феврале 2014 года, идущие на первых страницах, с ничем не подтвержденными заявлениями, которые были опровергнуты при опросе меня Ивановым. Тяжелое состояние души и тела сотрудника дознания подтверждается тем, что к концу второй страницы подготовленного текста перестали появляться фамилии заявителей (меня и моей жены), а заявители сокращенно представлялись в одном лице (фамилия моя, а инициалы жены).

Венцом страданий дознавателя, когда в формулировках уже переплелись статьи 330 и 167, стала ключевая фраза о том, что в создавшейся ситуации «усматриваются гражданско-правовые отношения», поскольку «нет решения суда». Вот и весь сказ.

Т.е. в очередной раз представители правоохранительных органов подтвердили нежелание рассматривать уголовно наказуемые дела, а главное – исследовать представленные истцами доказательства. Можно писать показания на 8-10-15 листах, не анализируя и не проверяя ни одно из них. Зная, что итогом будет стандартная фраза – о споре хозяйствующих субъектов. И, судя по упорству правоохранителей, они будут бороться за эту формулировку до конца. Даже если областная прокуратура в очередной раз вернет это дело на доследование.

В отличие от областных правоохранителей, городская полиция проводит свои расследования более деликатно и выверено, учитывая и интерес заявителя. Так происходило при подаче заявления в ОБЭП Фрунзенского района на предмет возбуждения уголовного дела по статье 159 (мошенничество) в отношении г-на Красненко. Дознаватели исправно собирали показания, в том числе, и ложные (в частности, Сергеевой), не вдаваясь в детали. По истечении процессуального срока рассмотрения дело закрывалось «за отсутствием…». В то же время, чтобы заявитель не нервничал, в прокуратуру направлялась приписка, с просьбой указанное постановление отменить ввиду недостаточного количества собранных материалов из-за ограниченности времени. Прокуратура, естественно, данную просьбу удовлетворяла. И дело, без каких либо последствий для ответчика продолжало «жить». А после того, как материалы были востребованы судом, и вовсе прекратилось. В конечном счете, чтобы не портить прокурорские показатели, дело тихонько было закрыто…

Однако, в настоящее время, после жалобы о нарушении прав потребителей в городскую прокуратуру, уже по инициативе Фрунзенской прокуратуры, расследуется дело (проводится проверка) о факте мошеннических действий должностных лиц «НИП» (статья 159.4). И на сегодняшний день, в отличие от весны 2014 года, правоохранительным органам более четко видна позиция и причинно-следственная связь в действиях ООО «НИП».

Компанией, в лице директора, в определенный момент времени было принято решение не отдавать мне дом в соответствии с ПДКП, а более выгодно осуществить его продажу другим лицам. При этом сторона не гнушалась методом создания «плохого-хорошего следователя». В роли хорошего следователя выступала бывший нач.юротдела Кивеннапы Сергеева. В ее обязанность входили сладкие слова и обещания. Так, с одной стороны, нам обещают в ноябре-декабре 2013 года выдать документы на собственность дома и земли и подписать мировое соглашение на суде. А с другой, – сами работы не завершаются, в нарушение действующего ПДКП дом нам не сдается по акту, зато, в тайне от нас, оформляются акты о приемке дома в эксплуатацию в муниципалитете поселения Первомайское. И автоматически передаются в администрацию документы на получение прав на собственность. Сергеева, направляя к («плохому следователю») Красненко 30.12.13 для подписания договора, организовала нам, по сути, «шоковую терапию», подготавливая к худшим вариантам развития событий.

На суде 22.01.14 озвучивается желание прекратить ПДКП. А в феврале присылаются «официальные» уведомления, о прекращении действия ПДКП. Вероятно для того, чтобы мы с женой смирились с создавшейся ситуацией и не мелькали перед возможными покупателями нашего дома, доступ к нему и нашему имуществу прикрывается. Перенос заседания суда оставлял надежду «НИП» на получение в этот период документов на собственность. В этом случае, дом и земля могли быть проданы третьим лицам (добросовестным покупателям) по более дорогой цене, а будущее решение суда в этом случае уже не имело бы никакого значения. Однако к следующему заседанию суда документы на собственность не были оформлены. Для осуществления замысла снова требуется перенос заседания. «Добрая» Сергеева, неожиданно для всех от имени «НИП» заявила, что компания готова подписать на следующем заседании мировое соглашение при условии, что мы откажемся от пени за просрочку исполнения обязательств.

Естественно, мы согласились с данным предложением. Однако на следующем заседании явились новые представители компании, которые, ссылаясь на указания руководства, заявили, что никаких указаний на подписание мирового соглашения от руководства не поступало, а наоборот, поступало указание по ужесточению своей позиции на суде. При этом было заявлено ходатайство об очередном переносе заседания. Когда суд отказался, представителями «НИП» был «вытащен из кармана» последний козырь – адвокат заявил, что ордер на ведение дела ему был выдан в день суда, и он не мог ознакомиться с его материалами. Заседание было перенесено… на 2 месяца.

Следует заметить, что уже до заседания (10 марта 2014г.) были получены права на собственность земли и дома. Для оформления сделок купли-продажи с добросовестными покупателями, до принятия судом своего решения, необходимо было время. Именно этим объясняется яростная позиция представителей «НИП» по переносу заседания.

Данного сценария удалось избежать только потому, что нами отслеживались процедуры оформления документов на собственность. И уже до заседания суда было известно, что 10 марта все документы получены. И только наше ходатайство на наложение ареста по сделкам и его удовлетворение судом предотвратило продажу дома третьим лицам.

Таким образом, налицо картина, при которой добросовестный дольщик, внесший всю сумму по договору ПДКП, через 2 года, когда цена указанного дома, да и сама сумма оплаченных средств имеют иную стоимость, за месяц до оформления дома и земли в собственность согласно ПДКП, получает уведомление от продавца о прекращении обязательств по договору. В данной ситуации продавец, в отличие от дольщика, только выигрывает от таких действий – при перепродаже данного дома и земли по текущим рыночным ценам третьим лицам. При этом судебный процесс цинично используется для затяжки времени, связанной с получением необходимых документов на собственность.

Каково же решение суда?

К сожалению, решение суда имеет две стороны: с одной – формально мои требования о заключении ОДКП удовлетворены. С другой – дополнительные вводные в решении суда делают указанное решение невыполнимым без наличия доброй воли ответчика – «НИП». Судом было установлено, что подписание основного договора и оплата денежных средств должна осуществляться между собственником (ООО «ЛАД») и нами, что и подтверждено в первой части Решения суда. Деньги, которые были возвращены мне «НИП», были восприняты судом как неотъемлемая часть процедуры перед заключением основного договора, когда ПДКП прекращает свое действие, деньги возвращаются покупателям, которые, в свою очередь, заключают ОДКП с застройщиком и оплачивают ему указанную сумму. Однако в заключительной части Решения делаются совершенно противоположные выводы. Суд обязывает нас (в нарушение норм законодательства) во исполнение условий ПДКП, когда он на самом деле прекратил свое действие (право продавца зарегистрировано), снова перечислить деньги в «НИП» в течение 10 дней после вступления в законную силу решения суда, а «НИП», со своей стороны, должен заключить с нами ОДКП. Таким образом, покупателя обязывают оплатить деньги в 10-дневный срок без гарантии того, что «НИП» будет исполнено обязательство по заключению ОДКП, поскольку объект недвижимости, который должен быть передан по ОДКП, не является собственностью «НИП». И нет способов, при отсутствии желания у «НИП» оформлять основной договор, которые бы заставили их исполнить решение суда. Например, как можно исполнить решение суда, когда присуждается право, а не обязанность. И как может исполнить решение суда служба приставов по принуждению к передаче собственности компанией, которая этой собственностью не владеет…

На предложение нашего юриста после решения суда представителю компании «НИП» о заключении основного договора, был получен дословный ответ: « мы Вам дом не отдадим, чего бы это нам не стоило

Естественно, компания не подавала апелляцию на решение суда, поскольку прекрасно понимала, что спокойно избежит исполнения данного решения. А, с учетом того, что на дату принятия судебного решения по данным сайта судебных приставов Санкт-Петербурга, счета ООО «НИП» были заблокированы, а в арбитражном суде рассматривалось дело о признании компании «НИП» банкротом, исполнение решения суда привело бы к тому, что денежные средства, поступившие на счет «НИП», были бы использованы на погашение долгов в первой очереди, по исполнительным листам (так, по данным редакции, в декабре 2014 со счетов «НИП» автоматически были сняты 13,0 млн.руб.). Естественно, что данное решение было оспорено нами в городском суде Санкт-Петербурга.

Каково решение судебной коллегии?

Более чем разочаровывающее. Уже на самом заседании об апелляции меня насторожило изложение дела коллегии судьей Птоховой. В нем старательно были исключены ключевые факторы принятия решения суда первой инстанции. И по окончании доклада другие судьи коллегии недоуменно мотали головой и вслух удивлялись решению истцов подать апелляцию на решение, принятое в их пользу.

Естественно, что я попросил слово для дополнительных пояснений. Слово дали, однако не дали открыть рот. В конечном счете, было оглашено решение суда, согласно которому решение суда 1-й инстанции отменено полностью, ввиду, того, как сказала судья Птохова, не правильного выбора истцами способа защиты.

Ровно месяц от даты заседания, получив на руки Определение, мы надеялись увидеть в нем правильные пути защиты своих прав. Однако мы не только не увидели правильные пути отстаивания своих прав, но грубые попытки обоснования неправовых действий ответчика.

В самом определении, вероятно не для юристов, расписаны основания для отмены решения в апелляционном порядке: не правильное определение…и не доказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, не соответствие выводов обстоятельствам дела…нарушение или не правильное применение норм материального права.

Какое же несоответствие выводов суда установленным обстоятельствам обнаружила вторая инстанция?

Первым рассмотренным обстоятельством явилось определение предмета договора.

Как же он был определен апелляцией?

В определении указано, что сторона истцов подтвердила, что « заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи расценивался именно как предварительный». Хочется сказать «железная логика» – как иначе можно оценить предварительный договор, если он таковым и является?

Однако, после констатации указанного обстоятельства, апелляция делается вывод, что раз стороны признали предварительный договор, значит, в этом договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. И из серии логических исследований обстоятельств дела, приходит к выводу, что такая дата является 25 января 2013 года.

Но логика документов Пленума Верховного суда РФ следует, что при спорах возникших при сделках по привлечению денежных средств граждан иным, чем изложено в ФЗ 214 способом (заключение предварительных договоров купли-продажи помещений…договоров займа…по которому возврат займа прекращается с передачей жилого помещения в объекте недвижимости, после завершения его строительства в собственность…) не зависимо от наименования заключенного договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений. Такое соглашение признается договором долевого участия.

А существо дела в том, что сторона ответчика, вплоть до 22 января 2014г. г, когда на суде было объявлено о желании прекращения действия ПДКП, признавала необходимость исполнения своих встречных обязательств по ПДКП. Соответственно, руководствуясь принципом свободы договора и обязательности его условий, стороны исходили до этой даты из буквального содержания условий договора. А именно, что предварительный договор действует на согласованных условиях, в т.ч. о сроке заключения основного договора – с момента регистрации права собственности продавца. Истцами в материалах дела подчеркивалось, что отправленные ответчику претензии выражали иное понимание условий ст.429, и не оспаривая сам договор указывали на просрочку в исполнении обязательств.

Следует заметить, что даже на заседании 24.02.2014 представителем ответчика Сергеевой (спустя три дня после возвращения денег истцу) подтверждалась готовность подписать мировое соглашение на условиях (которые были приняты истцом) на следующем заседании. При этом договор оценивался ею как договор купли-продажи недвижимости в будущем. Т.е. даже после так называемого «уведомления» о прекращении действия договора истец подтверждал свою готовность к исполнению встречных обязательств. При этом возврат денег истцу вполне вписывался в процедуру передачи объектов недвижимости в собственность истцу: расторжение ПДКП и возврат денег покупателю – > заключение ОДКП с собственником недвижимости (ООО «Лад») – > оплата стоимости недвижимости из условий ПДКП.

Однако в материалах апелляционного определения все факты, подтверждающие готовность ответчиком уже после 25.01.2013 исполнять встречные обязательства по ПДКП перед истцом, полностью игнорировались. Зато в определении одним из обстоятельств имеющих значение (ему посвящено целых два абзаца) является ссылка на то, что истцу неоднократно направлялись уведомления о продлении сроков действия ПДКП (22.07.2013 и 09.08.2013). Однако, в отличие от претензионных заявлений истца, полученных
ответчиком соответственно 11.07.2013 и 30.07.2013, этих документов, подтверждающих хотя бы отправку (не говоря уже о получении истцом) указанных предложений ответчика, в материалах дела нет. Если не считать уведомления о прекращении действия ПДКП от 14 января 2014, где упоминается, о том, что указанные документы были
(направлены)!

Правда, у меня (не в деле) имеются документы, указывающие на то, что указанные предложения с июльскими датами были отправлены мне в феврале 2014 года. В то же время, документы, находящиеся в деле и которые не могут быть никоим образом оспорены, показывающие позицию истца на 10 октября 2013 года, изложенные в возражениях на иск (отзыв), указывают на то, что срок заключения ПДКП
«установлен не четко и поставлен в зависимость от исполнения своих функций Государственными регистрирующими органами».

Тогда возникает вопрос, насколько вероятна была отправка в июле «предложений о дополнительном соглашении» при полностью им противоречащей официальной позиции «НИП» выраженной в отзыве на иск. Однако не подтвержденные ни фактом отправки , ни тем более –получения, сомнительные документы («предложения») оказались для коллегии более «удовлетворяющими требованиям об их допустимости», чем официальный и бесспорный документ, указывающий на позицию ответчика, имеющийся в деле.

Не менее интересными выглядят утверждения о том, что «при разрешении спора нельзя считать неизбежным событие регистрации права собственности на объекты недвижимости». Такое утверждение было бы верным, например, в январе 2013 года, когда любая из сторон могла принять решение о расторжении договора. Однако, учитывая реальные обстоятельств дела, обращает на себя внимание то, что сторона ответчика в течение всего 2013 года в той или иной степени исполняла свои встречные обязательства по ПДКП. Соответственно и делать соответствующие выводы о прекращении действия договора в привязке к дате 25.01.2013 более чем сомнительны. В то же время, в январе 2014 года, когда на объекты недвижимости были получены документы на ввод в эксплуатацию и в гос.органы переданы документы на регистрацию прав недвижимости, указанное событие (получение прав собственности) уже произошло. А мнение коллегии противоречит конкретной ситуации: событие, которое является предметом ПДКП, произошло, средства находились на счету «НИП», который был уже обязан представить встречное исполнение по договору.

Не менее удивительно, что пассаж ООО «НИП», ставший предметом статьи в «Петербургском дневнике», прозвучал в качестве «обстоятельства имеющего значение для дела» о том, что ООО «ЛАД» не имело обязанности по заключению с истцами ОДКП. Если «НИП», который сменил в процессе дела 5 адвокатов, каждому из которых было сложно сразу понять суть дела (им строго предписывалось действовать по понятиям директора), допустимо сгоряча делать такие заявления. То коллегии, приводя такие аргументы, должно знать (тем более, доказательства имеются в деле), что предварительный договор подпадает под действие закона о правах потребителей согласно которому продавец (ООО «ЛАД») является «субъектом ответственности в не зависимости от участия в отношениях со сделками третьих лиц (агентов – «НИП»).

Но кроме правовой аргументации, связанной с законодательством, в деле представителями ответчика указан механизм (в рамках инвестиционного договора между «НИП» и «ЛАД») заключения ОДКП, согласно которому после расторжения ПДКП и возврата денег «НИП», истец заключает ОДКП с «ЛАД»ом и оплачивает стоимость передаваемых объектов недвижимости в рамках условий ПДКП.

Однако, указанные обстоятельства, в нарушение ст.68 ГПК РФ ч.2, в решении коллегии полностью проигнорированы, вероятно, как «неудовлетворяющими требованиям об их допустимости.

Не менее интересны выводы коллегии об «отсутствии оснований» для удовлетворения требований о взыскании с истцов процентов за пользование чужими средствами. Согласно логике коллегии, исполнявший, вплоть до получения гарантий государственной регистрации (после сдачи дома в эксплуатацию) истец, в течение всего 2013 г. (т.е после 25.01.2013) не заявлявший в суде (ни письменно, ни устно) о прекращении обязательств по ПДКП, вместо предусмотренного договором обязательства о заключении в январе 2014 г. ОДКП, разрывает с истцом отношения с одновременным предложением заключить новый договор на «ту же тему», но по другой цене, имеет на это полное право. Но если коллегия считает, что 25.01.2013 г. договор был прекращен, то что до 21.02.2014 г. делали 4,5 млн. руб, оплаченные в рамках ПДКП, на расчетных счетах «НИП». Коллегия, вероятно, нашла в деле неизвестные истцу обстоятельства, которые подтверждают, что денежные средства «правомерно удерживались и не использовались «НИП»»… Хотя в деле имеется документ («возражение») ответчика, в котором он признает обязанность оплаты процентов за пользование чужими средствами до даты возврата денег. Но коллегия своим решением, оценила, вероятно, этот документ, как самооговор…

Естественно, Виктор будет подавать кассацию на данное решение. Но по изложенным фактам можно говорить о предвзятости в выборе доказательств без учета существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Даже в рамках поверхностного взгляда по материалам дела, которое дал мне Виктор, и Определению коллегии, можно судить об односторонности в подборке фактов, при полном игнорировании позиции Пленумов Верховного суда для такого рода правоотношениях. Кроме того, нам интересна практика судов, при которой для одних и тех же субъектов судопроизводства и одинаковых предметов договоров, по ст. 429 решения принимаются по методу «дышла» – т.е. с полностью противоположными выводами. Поэтому газета обязательно подготовит запрос председателю городского суда Епифановой В.Н.

 

Обращались ли вы в Правительство Ленинградской области по поводу противоправных действий ООО «НИП» и какова была реакция органов власти?

После захвата нашего дома в январе 2014 года, было направлено обращение с просьбой принять меры по прекращению противоправных действий ООО «НИП». В ответе представителя Комитета государственного строительного надзора и экспертизы ЛО М.Москвина мне было указано, что правоотношения, возникающие при заключении предварительных договоров не распространяются на ФЗ 214. При этом я с удивлением узнал, что генеральный директор ООО «НИП» сообщил господину Москвину, что мы отказались от «незамедлительной передачи прав собственности» до вынесения решения суда. При этом письмо строительного комитета датировано 28 февраля 2014г уже после проведения судебного заседания, на котором мы выразили желание подписать ОДКП без всяких санкций в отношение «НИП». Из чего следует, что Красненко не считает зазорным делать откровенно ложные заявления председателю Комитета ЛО, из чего можно понять и его отношение к данному государственному чиновнику высокого уровня и власти в целом.

В ответ, г-ну Москвину, было направлено Решение ВС РФ (письмо от 30.01.2013г. №7-ВС-368/13), которое указывает на ошибочность сделанного заявления о неприменимости ФЗ 214 к предварительным договорам.

Кроме того, перед главой комитета, в обязанность которого входит, согласно распределению обязанностей, вопросы борьбы с коррупцией, был поднят вопрос о проверке наличия коррупционной составляющей при оформлении актов о вводе в эксплуатацию домов в КП «Кивеннапа-Север». На примере нашего дома, а также других дольщиков Кивеннапы приведены факты приема объектов в эксплуатацию, выполненных не по проекту и без подключенных коммуникаций.

В ответном письме господина Москвина без каких либо обоснований, было снова повторена позиция, что ФЗ 214 на предварительные договора не распространяется, и, соответственно, не подпадает под государственный контроль. При этом было отмечено, что Комитет регулярно проводит пропаганду о правовых механизмах регулирования ФЗ 214. С точки зрения наличия возможных коррупционных составляющих мне указано, что внеплановые проверки муниципальных органов проводятся, по согласованию с Прокуратурой, на основании обращений граждан, юр.лиц… информации о фактах нарушений, влекущих угрозу жизни…, а также массовые нарушения прав граждан. Вероятно, плановые проверки не предусматриваются априори, а мое обращение о нарушении прав граждан и приведенные примеры еще не позволяют оценивать нарушения прав граждан, как массовые. При этом исполнитель письма Фалалеева А.Е., признав наличие неоднократных жалоб в отношении ГК «Кивеннапа», посоветовала самому обратиться в прокуратуру или в суд…

Таким образом, позиция указанного комитета сводится к самоустранению от решения проблем дольщиков малоэтажного строительства, априори считая их изначально не являющимися субъектами ФЗ 214, а обращения граждан в комитет на предмет коррупционной составляющей не является поводом для принятия каких либо действий.

Обращались ли Вы в прокуратуру, в обязанность которой входит контроль исполнения законодательства и которая более компетентно должна отвечать на вопросы, связанные с применимостью ФЗ 214 к малоэтажному строительству в коттеджных поселках?

Да, я обращался в прокуратуру. В прокуратуру Санкт-Петербурга, где зарегистрирован «НИП», мною направлялось обращение с требованием привести отдельные пункты ПДКП, нарушающие права потребителей. При этом я просил проанализировать все договора, заключенные за последние 2 года и обязать «НИП» привести спорные пункты договоров с соответствие с законом о правах потребителей.

К сожалению, данные обращения пересылались в Роспотребнадзор, а данная организация ничего не предпринимала, попросту отписывалась, ссылаясь на то, что срок давности по нашему ПДКП истек. Хотя в моей жалобе указывались нарушения в типовом ПДКП и необходимости проверки текущих договоров. Однако, вероятно, чиновники так перегружены, что успевают только написать (отписать?) обязательный по закону ответ. Заниматься же решением конкретных вопросов, вероятно уже нет сил…

О применимости ФЗ 214 к строительству малоэтажных домов в коттеджных поселках, мною был дан запрос в прокуратуру ЛО. По моему мнению, данный закон направлен на жесткое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства домов и иных объектов недвижимости. При этом ключевыми пунктами данного закона является жесткое определение способов привлечения денежных средств граждан на строительство жилых помещений, которые на момент привлечения денежных средств еще не введены в эксплуатацию. При этом указывается, что привлечение денежных средств граждан допустимо только на основании договора участия в долевом строительстве. Однако в моих правоотношениях с ООО «НИП» в нарушение части 2.1 указанного закона, привлечение денежных средств осуществлено в рамках предварительного договора.

Соответственно возникает вопрос, почему контролирующие выполнение законов органы, в частности, прокуратура, не пресекают незаконный сбор денежных средств с граждан для строительства домов, не введённых в эксплуатацию.

В ответе областной прокуратуры вопросы применимости ФЗ 214 к малоэтажным домам в коттеджных поселках, почему то привязываются градостроительному кодексу РФ. В частности к статье 54 кодекса, которая указывает список объектов, подлежащих государственной экспертизе органами административного надзора. При этом указывается, что для отдельно стоящих домов объектов индивидуального жилищного строительства, а также этажностью не более 3-х этажей … экспертиза не проводится. И, соответственно, прокуратурой делается вывод, что дома малой этажности, в том числе отдельно стоящие, не подпадают под ФЗ 214. Т.е. фактически часто практикуемый до принятия закона ФЗ 214 незаконные способы привлечения от граждан денег на строительство жилья в будущем могут продолжаться и далее, если они не подлежат контролю со стороны Госстройнадзора.

Данная логика для меня сравнима лишь с поговоркой: в Киеве бузина, а в огороде дядька.

Тем более, исходя из судебной практики, можно получить примеры, которые указывают на применимость ФЗ 214 к малоэтажному строительству в коттеджных поселках, если есть желание учитывать дух и букву закона, а не идти на поводу нечистоплотных застройщиков, и их покровителей пытающихся постоянно найти лазейки и надуманные поводы для его не исполнения.

Так, в Пермский краевой суд, рассматривалась жалоба гражданина об оспаривании отказа местного Управления Росреестра в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве коттеджного поселка (КП). Разрешая указанный спор суд, в Определении от 15.06.2011 (№ 33-5782 [б]) указал, руководствуясь системным толкованием положений п.2 ст.2 ФЗ 214 и ст. 130 ГК РФ признал, что КП следует отнести к иным объектам недвижимости, на которые распространяется действие названного ФЗ. Юридически значимым обстоятельством являлся тот факт, поселок является единым обособленным комплексом как совокупность объектов, объединенных единым функциональным предназначением. В указанный комплекс включается имущество, как в виде жилых домов, так и в виде объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания домов и удовлетворения потребностей жителей поселка. Доводы об отсутствии у участников строительства КП права общей долевой собственности были отклонены, поскольку комплекс недвижимого имущества как единое целое может существовать не только в форме конструктивно прочно связанных с собой конструкций, но и в виде обособленного имущества, объединенного единым функциональным назначением, что в рассматриваемом случае имело место.

И что в результате? Власть, в лице Администрации ЛО, не желает отстаивать права дольщиков малоэтажных (коттеджных поселков), полиция традиционно действует по принципу «когда убьют – тогда позвонишь», покрывая откровенную уголовщину, прокуратура не жаждет разбираться в особенностях ФЗ 214 применительно к правам многочисленной группы дольщиков малоэтажных поселков, суды , как во времена до принятия ФЗ 214, продолжают поощрять беспредел застройщиков, игнорируя указания Верховного суда… При этом в указанных госучреждениях всегда гарантируют подготовку ответа на обращения граждан, обставленного параграфами и статьями различных законов, позволяющего, в конечном счете, грамотно и деликатно «послать» обиженного нарушением прав гражданина куда подальше…

Но когда, все обиженные беспределом в исполнении своих обязательств дольщики т.н. ГК «Кивеннапа» (даже тихие труженики вложившие излишки своих средств в недвижимость на будущее) вспомнят о своих правах и пойдут в суд (только в московском районном суде сейчас на сайте зарегистрировано 63 дела), главному собиральщику денег «НИП», проще будет признать себя банкротом, чем удовлетворять все требования. А с учетом, что у «НИП» с уставным фондом 10 000 руб., ничего, кроме стола и оргтехники в арендованном офисе нет, потери, в отличие от дольщиков будут минимальными. В выигрыше останется другой партнер по ГК Кивеннапа -ООО «ЛАД», реальный владелец собственности земли и домов, которые продавал «НИП». Он, конечно, не обидит младшего партнера – «НИП», поскольку среди учредителей указанных компаний самой популярной фамилией является Красненко… Ну а дольщикам, подписавшим предварительные договора с «НИП», не гарантирован, как уже не раз происходило (и происходит), ни возврат денег, ни получение домов в собственность…

Но и чиновники уже не смогут упрекать, как раньше, обманутых дольщиков «зачем они подписывали
такие договора», поскольку именно «такие договора» Администрация ЛО заставляет подписывать дольщиков малоэтажного строительства!

Но история Виктора не единична. Еще годом раннее по аналогичной схеме была изъята недвижимость Ольги Б-с. Поддавшись, как и Виктор, на рекламу Кивинапы, Ольга купила две смежных секции Кивинапы, в одной из которых предполагала поселиться сама, в другой – поселить своих пожилых родителей, чтобы находясь вблизи от них ухаживать, а сами родители могли спокойно отдыхать на природе вдали от городского шума.

Единоразово заплатив за указанные секции и, в одной из них, проведя отделочные работы, работам по второй секции не было видно конца. И в ситуации, когда никто не может сказать о сроках завершения работ и возможности заселения, не говоря уже о сроках получения прав на собственность недвижимости, Ольга решила разорвать договор с «НИП».

В ответ представители юр.отдела потребовали от Ольги уплаты «компенсации» 100 000 рублей за расторжение указанного договора, хотя в самом договоре подобных обязательств покупателя не оговаривалось. Когда же Ольга нашла покупателя на свои участки в рамках договора, уже при нем было заявлено, что т.к. она не заплатила 100 000, она должна заплатить 200 000 рублей. Естественно, видя правовую культуру представителей «НИП», потенциальный покупатель отказался от сделки, и Ольга обратилась в суд.

После этого, на исковое заявление Ольги была озвучена позиция, согласно которой, в соответствии со статьей 429 ГК РФ и соответствующих сроков 1 год, договор прекращается, а сама недвижимость остается у ООО «ЛАД», как собственника. Т.к., согласно пункту инвестиционного договора, застройщик, в случае задолженности инвестора, имеет право забрать строящиеся объекты недвижимости, за которые инвестор не оплатил в полном объеме, в собственность и распоряжаться по своему усмотрению. При этом, следует заметить, что во избежание случайностей (например, признание за продавцом ответственности за действия агента, согласно закону о правах потребителя), доп.соглашение от 2009 года, по которому «НИП» является агентом, в суд не предоставлялось. Т.е., по сути, совершен судебный подлог, ставший отличительной маркой компании НеваИнвестПроект.

Известный (по публикациям в «НП») своими «нестандартными решениями» Выборгский районный суд ЛО, посчитал, что все сделано по закону и недвижимость принадлежит на законном основании ООО «ЛАД». В свою очередь областная коллегия, признав правоту аргументов истца, оставила решение в силе.

Если перевести ситуацию на бытовой уровень в рамках группы ГК «Кивеннапа», ситуация могла выглядеть таким образом. Сидя за семейным столом, Красненко старший (ООО «ЛАД»), говорит Красненко младшему («НИП»): «Что это, дружище, ты мне давно денег не платил? Предлагаю тебе отдать мне несколько домишек, чтоб я их мог продать и заработать». На что Красненко младший соглашается и «отдает» дома Ольги в соответствии с инвестиционным договором. И, чтобы сделка состоялась, совершенно не обязательно кому-то что-то доказывать и писать объяснения, встречаться в судах. Достаточно сослаться на статью 429 ГК РФ. Исполнил обязательства, не исполнил – не важно. Важно, что через год любой суд, при необходимости поможет забрать недвижимость дольщика, чтобы перепродать ее по большей цене другому дольщику…

Схема не нова, отработана многократно. Попытки Верховного суда, после принятия ФЗ 214, своими постановлениями предотвратить такого рода методы освоения собственности, как показывает практика, особенно в судах на местах, остаются не услышанными. И вопрос решается, как правило, в пользу недобросовестных застройщиков.

Но, в отличие от Виктора, спустя 3 года после прекращения действия договора и до сих пор деньги Ольге не возвращены и выплачивать никто не собирается. И она вынуждена обращаться в суд.

Не менее драматична история, которую нам поведала уже другая Ольга- Шимчик. Известная спортсменка, ставшая инвалидом-колясочницей, также поддавшись на рекламу и желая жить за городом, обратилась в «НИП». Имея проблемы передвижения, она просила подобрать ей таунхаус, который находится в нижней части поселка и ей можно было бы кататься по относительно ровной поверхности, а не в гору. В течение года должна была быть получена собственность. Однако устные обещания менеджеров о том, что вот-вот стройка закончится, и она сможет вселиться в таунхаус, были прекращены после того, как дочь Ольги решила своими глазами увидеть состояние строительства. Приехав в поселок, она обнаружила, что, во-первых, дом их находится на горке. А во-вторых таунхаус заброшен, там выполнен только первый этаж и никаких работ не ведется. Причем по потемневшим от времени блокам можно понять, что работы по возведению таунхауса были приостановлены не менее 6-8 месяцев назад. Предложение Ольги о расторжении договора рассматривалось несколько месяцев. При этом, в отличие от позиции в спорах с Ольгой Б-с и Виктором, в «НИП» никто не вспоминал о 429 статье, а говорил о том, что договор разрывается по инициативе покупателя и, соответственно, он обязан выплатить до возврата денег продавцом 10% неустойки. Споры по данному пункту проходили несколько месяцев, когда, наконец, «НИП» согласился на расторжение договора. При этом инвалида-колясочницу заставили лично приехать и подняться на 8 этаж офиса для того, чтобы подписать соответствующие документы. Вероятно вариантов передачи через родственников документов «НИП» не устраивал, и нужно было непременно поиздеваться над человеком. Обещанные деньги были возвращены не через 2 недели, как обещали в офисе при подписании документов, а через 4 месяца. И не потому, что проявилась добрая воля, а потому, что Ольга вынесла свои проблемы на все форумы, связанные с Кивеннапой. И только тогда, когда стандартных аргументов подсаженных на сайте «жителей» Кивеннапы, говорящих о чудной жизни в поселке в ответ на «происки злопыхателей», уже не хватало, чтобы заткнуть рот блогеру Ольге…

Связавшись с некоторыми из 63 дольщиков, которые судятся в московском районе с «НИП», я поинтересовался и узнал, какие же основные требования заявляются в исках. Из этой выборки можно сделать следующие выводы:

  • «НИП» собирает деньги с обещанием кратчайших сроков исполнения обязательств по предварительным договорам, но не выдерживает их.
  • Когда покупатели обращаются в суд с требование о расторжении договора, с них требуют компенсацию за досрочное расторжение договора в сумме 10%. И только после этого соглашаются выдать оставшуюся сумму. Сроки такой выплаты растягиваются на месяца и годы, после чего покупатели подают в суд.

     

Таким образом, можно понять схему, по которой работает ГК «Кивеннапа». «НИП» заключает договора, получает 100% предоплату и не исполняет своих обязательств.

При этом, на первых порах, застраивается большая или меньшая часть дома и работа замораживается. Деньги работают на других направлениях. Дольщики, которые не согласны ждать годами и обратившиеся в суд, принуждаются к оплате компенсации. При этом 429 статью «НИП» не упоминается и в суде упорно доказывается, что сроки договора не истекли, а истекают только в момент государственной регистрации собственности.

На незаконченные дома деньги собираются у новых покупателей, но уже по более высокой цене. При этом вовсе не обязательно сразу застраивать указанные таунхаусы, а можно поиграть деньгами очередного покупателя. И, по возможности, дом достроить. А если нет – то сделать то же, что и с первым покупателей из этой цепочки.

Причем с точки зрения маркетинга, показывая недостроенные дома «вторым» покупателям, «НИП» демонстрирует, что совсем немножко осталось, чтобы исполнить свои обязательства перед очередным клиентом.

Если рассмотреть ситуацию с Виктором, она выглядит следующим образом. Взяв с него 2,5 года назад 4,5 млн. руб. в рамках ПДКП, за 2 года дом не был достроен, в соответствии с проектом. При этом отсутствие реакции на требования Виктора ускорить строительство, или, хотя бы показать конечные срок окончания (саботаж), по сути, являлся способом по принуждению Виктора к отказу от собственности. При этом, когда очередные обещания уже на уровне руководства «НИП» о том, что дом будет закончен и выданы документы на собственность в декабре 2013 года, спровоцировали Виктора на ускоренную внутреннюю отделку дома с обустройством коммуникаций, обеспечивающих автономный режим жизни в нем.

Чисто строительные затраты, по оценкам Виктора, составили из указанных 4,5 млн. не более 600 тысяч рублей. Соответственно за два года бездействия и неисполнения своих обязательств «НИП» распоряжался суммой не менее 3,9 млн. руб.

Когда дом был официально введен в эксплуатацию и переданы документы на получение прав собственности, договор разрывается, и даже (о чудо!) возвращаются деньги. При этом сейчас рыночная стоимость дома Виктора составляет 9,4 млн.руб. При единовременной оплате – 6,6 млн. руб.

Таким образом, просто продав дом новому клиенту, только в случае его единовременной оплаты минимальная сумма «навара» от неисполнения обязательств составляет 2,1млн.руб. Без учета процентов «работавших» в течение 3 лет 3,9 миллионов.

Если учесть, что ремонт, который Виктор осуществил по договору с ИЧП, стоимость которого значительно ниже производимого ремонта строительными компаниями, рыночная (продажная) стоимость такого ремонта может оцениваться не менее 2,5 млн.руб. Сумма, которая будет положена в карман «НИП» без приложения каких либо усилий и затрат. Таким образом, «навар» «НИП», от противодействия строительству дома Виктору и не передачи ему в собственность, не считая процентов, от пользования его средствами составил за 2,5 года: (3,9 + 6,6 + 1,8 (2,5- 30%)) – 4,5 (возврат)= 7,8 млн руб. Даже с учетом завершения всех работ в рамках ПДКП, с такой экономикой никакой кризис не страшен! Застройщику, естественно…

Аналогичная ситуация происходит и с теми дольщиками, которые судятся или собираются судиться по незаконченным домам. При средней себестоимости домов не более 25-35%, остальная часть денег бесконтрольно используется, в соответствии с ПДКП, по своему усмотрению.

Таким образом, деньги дольщиков могут многократно использоваться, при этом всегда «НИП» гарантирует себе компенсацию 10% при расторжении договора с «нетерпеливыми» дольщиками. А схема по умышленному незавершению (окончательному) строительства с целью задействования большего числа дольщиков по одному объекту недвижимости становится экономически выгодной (эффективной). Только по приведенным примерам можно утверждать, что указанная схема стала неотъемлемой частью бизнес – проекта ГК «Кивеннапа».

При этом непонятно каким же образом, в рамках указанного механизма, «НИП» и «ЛАД» отчитываются перед налоговой инспекцией, и какая часть «навара» от предпринимательской деятельности попадает в бюджет. В частности, сколько налогов уплачено в 2013 году с рекламой, которая подобно «МММ» неслась на бедных граждан из телевизора, радио, телефона. И, возможно, были граждане, которые уже слышали в шуме унитаза призыв купить таунхаус от «Кивеннапы».

Судя по тому, что происходит по приведенным примера с дольщиками Кивеннапы и позицией власти (прокуроратура, комитеты правительства области, суды, принимающие совершенно отличные решения по предварительным договорам, как правило, в пользу «НИП»…) я задаю себе вопрос: а кто же этот уважаемый господин, которому дозволяется, под маркой закона, так беззастенчиво делать бизнес на дольщиках?

Из открытых источников мы узнаем биографию господина Красненко М.В., руководителя «Кивеннапы».

Военный инженер-топографист, быстро получивший в нашей новой высшей школе и другие актуальные специальности: диплом юриста за 3 года и международный диплом мастера делового администрирования – за 2 года.

Начало деятельности в качестве руководителя ГК «Кивеннапы» удивительным образом совпало с созданием национального проекта «Доступное жилье». В создании национальных проектов, предусматривающих, в том числе, и бюджетное финансирование, как принято в нашей нынешней реальности, от чиновников требуется высокий уровень контроля и регулирования поступления бюджетных средств. Они должны быть под контролем и поставляться по нужному адресу. Соответственно, и проект строительства малоэтажных поселков эконом-класса очень даже вписывался в реализацию данного проекта. Но, поскольку малоэтажным строительством занимается не одна фирма, и, при прочих равных условиях, должна быть фирма, которая должна быть «равнее всех». Для этого необходимо каким-то образом выделиться из этой группы равных компаний.

Биография показывает, что простой предприниматель в области загородной недвижимости вдруг становится, одновременно с учреждением ГК «Кивеннапа», и координатором (по старому комиссар) проекта «Свой дом» региональной партии «Единая Россия» по Лен.области. Но проект не получил должного бюджетного финансирования, и потихоньку, сошел на нет (последнее интервью координатора датировано 2013 г.). А проект «Кивеннапа», позиционируемый как образец малоэтажного жилого поселка, уже стал не самым дешевым среди строящихся в Ленинградской области. Сейчас можно легко найти, в коттеджных поселках, расположенных даже ближе к городу, чем «Кивеннапа», более дешевые цены.

Но даже в условиях отсутствия финансирования, важным для будущей карьеры является нахождение в тусовке руководителей правящей партии по Лен.области. Ведь там не только областные руководители (т.е. административные чиновники), но и достаточно людей крупного бизнеса, дружба с которыми всегда полезна. И пусть проект «Свой дом» тихо сошел на нет, но координатор остался. Но такого рода тусовка требует и затрат. По этой причине мы видим, что по соседству (на этаже) с Координатором в бизнес-центре на Лиговском проспекте обнаружились такие организации, как «Деловая Россия» и Ассоциация «Загородная недвижимость». А сам г-н Красненко забронировал себе присутствие в руководящих органах обеих организаций. И даже после нашего рассказа о делах представителя регионального совета «Деловой России» и методах работы с «загородной недвижимостью», вряд ли представители выступят с «товарищеской» критикой соседа и члена советов. Наоборот, вероятно, возмутятся публикацией газеты, отнеся его «проискам конкурентов» и «заказухе»…

Но такова сегодняшняя реальность. И молодая поросль, строя планы на будущую карьеру, хорошо освоила правила игры – чтобы идти вперед проводники должны быть сыты. И чтобы кормить, в том числе и ненасытных, можно (и,вероятно, нужно) позаимствовать у других – например, у дольщиков проекта. Может и дом Виктора никак не дождется проводника…

Но, как заметил на последней встрече с общественностью Президент, никакие рейтинги, и тем более выверенная анкета, на которую, похоже, так молится г-н Красненко, ничто, по сравнению с мнением людей. И презрительный способ общения с дольщиками, которые составляют стержень его бизнеса, полное игнорирование их интересов и прав, гарантируют нежизнеспособность самого проекта «Кивеннапа» и его естественному умиранию, какой-бы мощной и надежной не казалась сегодняшняя «крыша» (покровители)…

 

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Ожидаемое в новом году падение рынка недвижимости с соответствующим ростом банкротств строительных компаний, оставляет в правовой незащищенности значительную часть населения – дольщиков малоэтажных (коттеджных) поселков. Как следует из представленных материалов, для Правительства Ленинградской области (в лице профильных комитетов, в первую очередь, правового обеспечения (Л.Красненко) и гостройнадзора (М.Москвин)) в рамках их правового поля такой проблемы не существует. Аналогичное мнение сложилось и в Прокуратуре ЛО. Прикрываясь положениями градостроительного кодекса, дольщиков приучают к тому, что иной (недопустимый по Закону) способ сбора денег на строительство объектов недвижимости не введенных в эксплуатацию, чем предусмотренный в ФЗ 214, на территории данного региона вполне приемлем. При этом опыт других регионов, где ФЗ 214 исполняется в полном объеме, в том числе и для коттеджных поселков – не указ…

В этой связи газета решила помочь Правительству и дать официальные запросы в профильные комитеты Госдумы, по оценке толкований областными чиновниками положений ФЗ 214, применительно к коттеджным поселкам и пригласить их руководителей в редакцию.

Кроме того, имеющиеся у нас документы будут направлены в правовое Управление Администрации Президента РФ.

Газета намерена официально обратиться с рядом вопросов к г-ну А.Ю.Дрозденко не только как к губернатору, но члену Президиума регионального политсовета партии «Единая Россия». Во-первых, как он относится к приведенным выше фактам по отработанным в «НИП» методикам «законного» отъема имущества дольщиков и к беспомощности своих подчиненных (в отличие от других регионов РФ) в обеспечении выполнения норм Федерального Закона № 214 в ленинградской области, применительно к малоэтажному строительству. А во-вторых, как он, являясь членом Президиума регионального политсовета «Единой России», относится к тому, что в центре указанных событий оказался координатор проекта партийного проекта «ЕР» «Свой дом». И насколько идеология в отношениях с дольщиками ГК «Кивеннапа», внедряемая координатором, соответствуют идеологии указанного партийного проекта «Единой России».

Кроме того, читателям будет интересно услышать понимание такого направления деятельности правительства, как «противодействие коррупции» и границы его контроля. С одной стороны в планах Правительства по «противодействию» на 2014 г., предусмотрена публикация отчета деятельности комитета «…по соблюдению требований к служебному поведению госслужащих Ленинградской области…», что подразумевает возможность проверки деятельности любого областного госслужащего. А с другой стороны, на письменное обращение Виктора на проверку возможной коррупционной составляющей при приемке в эксплуатацию незаконченных по проекту и не обеспеченных инженерными коммуникациями объектов в КП «Кивеннапа-Север» (пос.Первомайское), г-н Москвин отвечает, что такая проверка вне компетенции комитета. И опять ссылка идет на спасительный (для чиновничьей «отмазки») градостроительный кодекс: если контроль за строительством малоэтажных домов (меньше 3-х этажей) Ростройнадзором не предусмотрен, стало быть и вопросы коррупции при подготовке указанных документов «вне компетенции комитета».

Читая на сайте Правительства области определение коррупции, как «злоупотребление служебным положением,…использование своего должностного положения вопреки законным интересам общества в целях получения выгоды… либо незаконное предоставление такой выгоды третьему лицу..» Виктор наивно полагал, что при приемке в эксплуатацию домов в КП «Кивеннапа- Север» эти признаки в полной мере присутствуют. Ведь передаваемые дольщикам дома выполненные не по проекту и не обеспеченные проектными коммуникациями, сдаются вопреки законным интересам, если не общества, то конкретной его части. А выгода третьему лицу (Застройщику) от такой приемки не требует доказательств. Но г-н Москвин определил для себя границы, где на рассмотрение вопросов коррупции наложено табу…

Из приведенных событий, также стало очевидным, что проверка правохранителями отдельных фактов правонарушений в отношении граждан мало эффективна, поскольку в рамках КУСП невозможно проанализировать и оценить общую картину действий «НИП» не только в отношении одного дольщика, но и всех дольщиков, заключивших с «НИП» договоры: финансовая деятельность с деньгами дольщиков внутри ГК «Кивеннапа» и соответствия отчетности налоговому законодательству, процент исполнения обязательств перед покупателями и «оборачиваемость» продаваемых объектов недвижимости, правомерность и количество наложенных на дольщиков штрафных санкций (10%), на законном основании (ст.429 ГК РФ) прекративших договорные отношения с «НИП», спустя год после не исполнения им своих обязательств…

По этой причине редакция передаст все имеющиеся материалы в Следственный Комитет РФ, на предмет комплексной проверки ГК «Кивеннапа». Одновременно, мы обращаемся к читателям с просьбой предоставить данные по фактам нарушения своих прав в рамках отношений с компанией «НеваИнвестПроект» и другими участниками ГК «Кивеннапа».

 

действительный государственный советник Санкт-Петербурга 3 класса

Николай АНДРУЩЕНКО

Дорогие читатели, поддержите газету! Наша газета в Ваших руках, всё, что Вам нужно сделать, это нажать на кнопку Вконтакте, которая находится выше этой надписи. Вы можете сделать репосты любого числа наших статей. Помогите газете и мы будем писать еще больше, интереснее и активнее!