НУ И НАТВОРИЛИ ДЕЛОВ…

admin Статьи из газеты №39 (2013) 0 Comments

В начале шестидесятых годов прошлого столетия в нашей стране началось массовое строительство домов ЖСК. (Впрочем, как утверждают старожилы, кооперативные дома строились и до войны. Причем, иногда, по нашим современным меркам, довольно маленькие. Мне как- то одна пассажирка в трамвае рассказывала, что до войны она жила в двухэтажном кооперативном доме, который весь целиком уместился на небольшой площадке, что перед входом на стадион «Динамо». Трамвай как раз сделал остановку у ворот знаменитого стадиона.) Строительство кооперативных домов широко рекламировалось. Но народ, однако, не торопился вступать в ЖСК, хотя первоначальный взнос был невелик. Примерно тысяча рублей за однокомнатную квартиру, что составляло около 40 процентов её полной стоимости. Для сравнения, в те годы средняя стипендия студентов вузов составляла порядка 35 рублей. Но уже через несколько лет дома ЖСК пользовались большой популярностью. Несмотря на то, что цены на кооперативное жилье значительно выросли, образовалась многолетняя очередь из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. Государство полностью контролировало как строительство домов ЖСК, так и их эксплуатацию. Правительством страны был разработан и утвержден типовой Устав ЖСК, который впоследствии, с приобретением практического опыта, совершенствовался. На основании его районная администрация имела право контролировать деятельность ЖСК, консультировать как членов правления, так и рядовых членов ЖСК, и своевременно принимать меры к устранению обнаруженных противозаконных действий, как на этапе строительства дома, так и в период его эксплуатации. Возможное мошенничество было сведено до минимума. Нынешнее руководство
страны по достоинству оценило советские ЖСК и вот уже не один год пытается их возродить.

В советское время правление любого ЖСК за разъяснением того или иного вопроса, в том числе, и правового характера, могло запросто напрямую обратиться к сотрудникам специального отдела, созданного при районной администрации. С развалом советского государства ЖСК оказались брошенными. В начале девяностых им пришлось самим, в одиночку, решать свои проблемы в уже новом государстве с новым, бесконечно меняющимся, законодательством. Как только наслуху у граждан появились юридические термины «право собственности» и «приватизация» они тотчас же ринулись оформлять свои жилые помещения в собственность. Причем, многие из них не только тогда, но даже и сейчас, не понимали и не понимают, что такое собственность, какие права и обязанности она на них возлагает. Главное стать собственником, а там хоть трава не расти. Властям бы объяснить, что к чему. Образумить народ. Успокоить его. Но, наоборот, ажиотаж с оформлением жилых помещений в собственность специально подогревался.

И неудивительно. Запахло большими деньгами. Закрутились ПИБы, нотариусы. Появились Агентства по приватизации жилья и организации, занимающиеся госрегистрацией прав собственности в области недвижимости (ГБР), которые в настоящий момент объединены в Федеральную к службу государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (попросту Росреестр). В желании стать собственником своего жилья народ не жалел ни денег, ни времени. Не остались в стороне и ЖСК. Уж кому как не гражданам, построившим кооперативные дома на свои кровные деньги, оформить право собственности на свои квартиры. Для регистрации прав собственности на кооперативные квартиры новоявленные регистраторы требовали от заявителей справку О ВЫПЛАЧЕННОМ ПОЛНОСТЬЮ ПАЕВОМ ВЗНОСЕ ЗА КВАРТИРУ ЧЛЕНОМ ЖСК за подписью председателя и бухгалтера ЖСК. Кем-то были разработаны и разосланы по правлениям ЖСК типовые бланки подобных справок. В середине девяностых годов я была в составе правления своего ЖСК. Обнаружив, что председатель ЖСК выдает членам нашего ЖСК подобные справки, я объяснила ему, что он нарушает закон. Председатель сослался на ГБР, который ввел в оборот именно такие справки.

Итак, ЖСК ВЫДАВАЛИ (ВОЗМОЖНО, И ДО СИХ ПОР ВЫДАЮТ?) СПРАВКИ О ТОМ, ЧТО ПАЕВОЙ ВЗНОС БЫЛ ВЫПЛАЧЕН ПОЛНОСТЬЮ ЧЛЕНОМ ЖСК. Однако на практике далеко не всегда паевой взнос был выплачен единолично членом ЖСК. Чаще всего наоборот. Паевой взнос выплачивался не только членом ЖСК, но и его родственниками (супругами, родителями, взрослыми детьми, братьями, сестрами и т.д.). Поэтому право на паенакопления, по различным причинам, может принадлежать не только членам ЖСК, но и другим лицам, которые с выплатой полностью паевого взноса за квартиру приобретают право собственности на нее, в долях, соразмерных внесенным на ее приобретение денежным средствам. Эти лица являются сособственниками члена ЖСК и наравне с ним вправе владеть, пользоваться и распоряжаться общим долевым имуществом, то есть кооперативной квартирой. На это указывает п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), в котором записано «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, ДРУГИЕ ЛИЦА, ИМЕЮЩИЕ ПРАВО НА ПАЕНАКОПЛЕНИЯ, ПОЛНОСТЬЮ ВНЕСШИЕ СВОЙ ПАЕВОЙ ВЗНОС ЗА КВАРТИРУ, ДАЧУ, ГАРАЖ, ИНОЕ ПОМЕЩЕНИЕ, ПРЕДОСТАВЛЕННОЕ ЭТИМ ЛИЦАМ КООПЕРАТИВОМ, ПРИОБРЕТАЮТ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА УКАЗАННОЕ ИМУЩЕСТВО». Причем, обратите внимание, что право собственности в этом случае возникает не с момента его госрегистрации, а с момента выплаты полностью паевого взноса.

Поскольку в выдаваемых ЖСК справках указывалось, что ПАЕВОЙ ВЗНОС ПОЛНОСТЬЮ ВНЕСЕН ЕДИНОЛИЧНО ЧЛЕНОМ ЖСК, то и госрегистрация права собственности на квартиру производилась на имя члена ЖСК. Он и становился ЕДИНОЛИЧНЫМ СОБСТВЕННИКОМ ВСЕЙ КВАРТИРЫ. С советских времен, когда партия и правительство обеспечивало нам относительное справедливое спокойствие, мы привыкли жить на авось. Переход в новую общественную формацию, конечно, встряхнул нас. Но мы по-прежнему, по инерции, не любим узаконивать наши правовые отношения ни с родственниками, ни с гражданами. Покуда семья живет в кооперативной квартире в полном согласии, ее членам безразлично, кто фактически хозяин их дома. Но с годами жизнь вносит свои коррективы. Я лично знаю не одну семью, ранее благополучную, члены которой стали жертвами незаконной регистрации права собственности на кооперативную квартиру на члена ЖСК, ущемляющего их законные права и интересы. Приведу несколько примеров.

Один весьма распространенный пример. Бывшие супруги, имеющие от брака двоих детей, совместно выплатившие полностью весь паевой взнос за трехкомнатную квартиру. Супруга случайно узнает, что бывший супруг (кстати, без злого умысла, просто дали типовую справку) зарегистрировал право собственности на всю квартиру. Через суд бывшая супруга добивается признания за ней права собственности на ½ доли квартиры. Через год-другой бывший супруг умирает. Его ½ доли квартиры наследуют его дети и его мать. А если бы бывшая супруга не спохватилась, не узаконила бы свое право собственности на ½ доли квартиры, ей бы, даже при мирном решении вопроса, пришлось бы судиться со своими детьми и с матерью бывшего супруга, так как изменения в Единый государственный реестр прав в области недвижимости (ЕГРП) вносятся по решению суда. Уже сложное гражданское дело.

Другой пример. Супруги вместе построили кооперативную квартиру, вырастили двух дочерей, которые с рождения проживали в этой квартире. Право собственности на квартиру зарегистрировано на основании типовой справки на члена ЖСК, коим являлся супруг. Супруга умирает. Отец семейства дарит всю квартиру одной из дочерей. Между сестрами, которые к этому моменту уже обзавелись своими семьями, возникают раздоры. Обделенная сестра вправе претендовать на долю покойной матери. В перспективе – судебная тяжба. Сестры, однако, все ж таки помирились и без суда нашли здравое решение. Справедливость восторжествовала. Но сколько было потрачено здоровья, сил, времени. И все, по сути, из-за какой-то нелепой справки.

Или еще один трагический пример, наглядно показывающий, что не только наши граждане, не сведущие в праве, но порою и председатели ЖСК, и даже нотариусы, не знают, что паенакопления по кооперативным квартирам передаются по наследству. Супруги, имеющие от брака двух детей, полностью выплатили паевой взнос за кооперативную квартиру в 1983 году. В 1986 супруг погиб в ДТП. В этом же ДТП получили серьезные травмы, его жена и сын. Долго находились на излечении в больницах. Дочь покойного вступила в наследство. Ей было выдано свидетельство о праве на наследство на автомобиль и денежные сбережения. Ни нотариус, ни наследница не вспомнили о паенакоплениях, приходящихся на долю покойного, которые, по закону, также должны были перейти к наследнице. Впоследствии вдова покойного вступила в члены ЖСК. Получила в правлении типовую справку, утверждающую, что она единолично полностью внесла паевой взнос за всю квартиру, и в 1994 году зарегистрировала право собственности на всю квартиру на свое имя. (Кстати, по незнанию и не имея никакого злого умысла. У нее прекрасные отношения с детьми.) Позднее была обманута мошенниками, и право собственности перешло к другому лицу, о чем она узнала не сразу, а спустя несколько лет, и долго скрывала это от своих детей. Начался длительный непрекращающийся судебный процесс, закончившийся, не к чести нашего суда, выселением из квартиры и потерей всего имущества.

Но судебный спор за квартиру продолжается. Согласно п. 2 ст. 1152 ГК РФ: «Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось». Как я писала выше, дочь покойного приняла наследство в виде автомобиля и денежных средств. А в пункте 4 этой же статьи записано: «Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства не зависимо от времени его фактического принятия, а также не зависимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации». То есть, уже в 1986 году, приняв часть наследства покойного отца, дочь приняла и стала наследницей его половины паенакоплений по квартире. В связи с этим обстоятельством справка, выданная ЖСК ее матери о том, что ею единолично полностью внесен паевой взнос, не соответствует действительности. А это значит, что мошенники просчитались. Обманутая ими пожилая женщина не была собственницей всей квартиры и не могла ею распоряжаться. Сейчас в одном из районных судов СПб рассматривается вопрос о выдаче дочери покойного на основании ст.1162 ГК РФ дополнительного свидетельства о праве на наследство на паенакопления по квартире, приходящиеся на долю ее отца. Пункт 2 указанной статьи утверждает: «В случае выявления после выдачи свидетельства о праве на наследство наследственного имущества, на которое такое свидетельство не было выдано, выдается дополнительное свидетельство о праве на наследство». Так получилось, что в этой трагедии, часть вины лежит на тех, кто разработал и утвердил юридически безграмотную типовую
справку. А сколько таких трагедий, о которых мы не знаем? Сколько поломанных человеческих судеб, о которых мы не знаем? ПОЛАГАЮ, ЧТО СПРАВКИ ЖСК ДОЛЖНЫ ВЫДАВАТЬСЯ НА ОСНОВАНИИ НОТАРИАЛЬНЫХ СОГЛАШЕНИЙ О РАЗМЕРАХ ДОЛЕЙ ПАЕНАКОПЛЕНИЙ.

Т, ШОКИНА

Дорогие читатели, поддержите газету! Наша газета в Ваших руках, всё, что Вам нужно сделать, это нажать на кнопку Вконтакте, которая находится выше этой надписи. Вы можете сделать репосты любого числа наших статей. Помогите газете и мы будем писать еще больше, интереснее и активнее!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *